Kaufangebot · Leegebruch, Landkreis Oberhavel
Dachgeschosswohnung mit vier Zimmern und Duplex-Stellplatz in Leegebruch
Atelierwohnung im Dachgeschoss der Wohnanlage Birkenhof, Haus 48. 90,95 m² Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung, 116,59 m² Gesamtfläche, Raumhöhe bis vier Meter, zwei Bäder, zwei Balkone, dazu ein Stellplatz in der Duplexgarage neben dem Haus. Bezugsfrei, zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage.
Wohnfläche
90,95 m² (Gesamtfläche 116,59 m²)
Zimmer
4, dazu 2 Bäder
Baujahr
1994
Kaufpreis
289.000 € inkl. Stellplatz
Was bietet die Wohnung im Birkenhof 48?
Die Wohnung liegt im Dachgeschoss von Haus 48 und wurde 1994 als Atelierwohnung geplant. Der Dachraum ist bis zum Kniestock ausgebaut, die Raumhöhe steigt in Teilen bis auf vier Meter. Der Wohn- und Essbereich ist mit 31,90 m² Gesamtfläche der größte Raum der Wohnung. Von hier geht es auf die nach Süden ausgerichtete Loggia.
Die separate Küche mit 7,74 m² Gesamtfläche hat eine Einbauküche von 2018 mit Herd und Geschirrspüler und einen eigenen Abstellraum. Das größte Schlafzimmer misst 16,01 m², ein zweites Zimmer mit 12,05 m² hat Zugang zum zweiten Balkon an der Westseite. Zwei Bäder machen die Wohnung für Familien und für Wohngemeinschaften passend: ein Wannenbad mit Anschluss für die Waschmaschine und ein Duschbad mit WC neben der Diele.
Das vierte Zimmer mit 13,03 m² erhält Tageslicht über drei Dachflächenfenster. Die Wohnung liegt allein auf der obersten Etage, vom Treppenhaus führt nur eine Tür hinein. Dazu gehören ein Kellerraum und der Stellplatz links oben in der Duplexgarage zwischen Haus 48 und 49, die vier Fahrzeuge aufnimmt. Der Kaufvertrag von 1993 nennt ihn „rechts, oben“ mit Blick zur Straße.
Böden und Elektrik stammen aus der Bauzeit, die Einbauküche ist von 2018. Die Wohnung ist renovierungsbedürftig, hat aber keine bekannten Mängel, und der Kaufpreis berücksichtigt das.
Objektdaten
- Objektart
- Eigentumswohnung, Dachgeschoss (Atelierwohnung)
- Adresse
- Birkenhof 48, 16767 Leegebruch
- Wohnfläche
- 90,95 m² nach Wohnflächenverordnung, Aufmaß per 3D-Laserscan vom 29.09.2026
- Gesamtfläche
- 116,59 m², darin 25,64 m² Nutzfläche unter den Dachschrägen und die halben Balkonflächen
- Zimmer
- 4
- Bäder
- 2 (Wannenbad und Duschbad mit WC)
- Küche
- separate Küche mit Einbauküche von 2018 (Herd, Geschirrspüler) und Speisekammer
- Freisitze
- Loggia Südseite (6,26 m²) und Balkon Westseite (7,74 m²), je zur Hälfte auf die Wohnfläche angerechnet
- Etage
- Dachgeschoss (2. Obergeschoss), einzige Wohnung auf der Etage
- Aufzug
- kein Aufzug
- Keller
- Kellerraum im Sondereigentum, Fahrradkeller im Haus
- Baujahr
- 1994
- Heizung
- Fern-/Nahwärme aus dem Heizhaus der Wohnanlage (Erdgas), Warmwasser zentral
- Stellplatz
- Sondernutzungsrecht am Platz links oben (von der Einfahrt aus) der Duplexgarage zwischen Haus 48 und 49
- Wohnung Nr.
- 255 laut Aufteilungsplan, Teilungserklärung vom 08.07.1992
- Miteigentum
- 109/35.000 am Grundstück der Wohnanlage
- Nutzung
- bezugsfrei ab sofort, bis Juli 2026 vermietet
- Gewerbe
- stilles Gewerbe zulässig, keine Büronutzung mit Publikumsverkehr
- Verwaltung
- Leegebrucher Wohnungs- und Hausverwaltung GmbH
- Verkauf
- ohne Verwalterzustimmung (§ 6 Teilungserklärung)
- Zuwegung
- Der Weg zum Haus 48 steht den Eigentümern der Häuser 47, 48 und 49 gemeinsam zur Sondernutzung zu, die Kosten tragen die Nutzer nach Miteigentumsanteilen (2. Nachtrag zur Teilungserklärung vom 01.07.1993)
Wie sind die Räume aufgeteilt?
| Raum | Fläche |
|---|---|
| Wohn-/EsszimmerGesamtfläche 31,90 m², Zugang zur Loggia | 26,13 m² |
| Zimmer 3Gesamtfläche 16,01 m² | 13,31 m² |
| Zimmer 1Gesamtfläche 13,03 m² | 11,01 m² |
| Zimmer 2Gesamtfläche 12,05 m², Zugang zum Balkon Westseite | 8,97 m² |
| Dieleohne Dachschräge, mit Garderobe | 10,09 m² |
| KücheGesamtfläche 7,74 m², zwei Dachflächenfenster | 6,53 m² |
| BadGesamtfläche 5,20 m², Wanne, WC, Waschmaschinenplatz | 3,81 m² |
| Bad 2Gesamtfläche 4,51 m², Dusche, WC | 3,26 m² |
| AbstellraumGesamtfläche 2,06 m², neben der Küche | 0,84 m² |
| Loggia (Balkon 1, Süd)Gesamtfläche 6,26 m², zur Hälfte angerechnet | 3,13 m² |
| Balkon (Balkon 2, West)Gesamtfläche 7,74 m², zur Hälfte angerechnet | 3,87 m² |
| Wohnfläche gesamt | 90,95 m² (Gesamtfläche 116,59 m²) |
Alle Flächen stammen aus dem Aufmaß vom 29. September 2026, erstellt von der SKP Immobilien GmbH mit einem 3D-Laserscanner vor Ort und berechnet nach der Wohnflächenverordnung. Die erste Zahl ist die anrechenbare Wohnfläche, die Gesamtfläche steht daneben. Der Unterschied entsteht durch die Dachschrägen: Flächen unter 1 Meter lichter Höhe zählen nicht, Flächen zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte. Balkone sind je zur Hälfte angerechnet. Summe Wohnfläche 90,95 m², Summe Gesamtfläche 116,59 m². Ältere Unterlagen des Bauträgers von 1993 nennen ca. 118,90 m², das ist die Grundfläche und keine Wohnfläche.
In welchem Zustand ist die Wohnung?
Die Wohnung wird unrenoviert übergeben, die Einbauküche mit Herd und Geschirrspüler ist von 2018. Wer einzieht, plant Böden und Elektrik ein und bekommt dafür einen Kaufpreis unter dem Vergleichswert des Gutachterausschusses.
Ausstattung und Zustand
- Böden
- Bodenbeläge aus der Bauzeit, Erneuerung einzuplanen
- Fenster
- Holzfenster aus der Bauzeit, jedes Zimmer hat ein Fenster, Dachflächenfenster in Küche, Bädern und Zimmer 3. Ein Austausch geht nach § 8 der Gemeinschaftsordnung zulasten des Wohnungseigentümers, siehe Kosten und Gemeinschaft
- Bäder
- Wannenbad und Duschbad aus der Bauzeit, nicht saniert
- Küche
- Einbauküche von 2018 mit Herd und Geschirrspüler
- Elektrik
- keine Erneuerung seit der Bauzeit bekannt
- Heizkörper
- Heizkörper, Wärme aus dem zentralen Heizhaus der Anlage
- Internet
- Glasfaserausbau durch die Telekom bis in die Wohnungen im Juni 2025 beschlossen
- Fassade
- Fassade von Haus 48 im Jahr 2022 saniert
- Balkonkraftwerk
- laut Beschluss der Gemeinschaft zulässig (max. 2 Module, 800 W, schwarz)
- Zustand
- renovierungsbedürftig, keine bekannten Mängel (Angabe der Eigentümerin)
Energieausweis
- Ausweisart
- Energieverbrauchsausweis
- Endenergie
- 121 kWh/(m²·a)
- Primärenergie
- 157 kWh/(m²·a)
- Effizienzklasse
- D
- Energieträger
- Fern-/Nahwärme
- Baujahr Gebäude
- 1994
- Gebäude
- Mehrfamilienhaus Birkenhof 47 und 48, 14 Wohnungen
- Gültig bis
- 15.08.2028, ausgestellt 15.08.2018, ista Deutschland GmbH
Der Wert beruht auf dem gemessenen Verbrauch des Gebäudes 2015 bis 2017, klimabereinigt. Er gilt für das Gebäude, nicht für die einzelne Wohnung. Der Heizverbrauch der Wohnung lag 2024 mit 143 kWh/m² auf dem Referenzwert vergleichbarer Wohnungen.
Was kostet die Wohnung im Monat?
Das Hausgeld liegt 2026 bei 566,26 € im Monat, Heizung und Warmwasser sind darin enthalten. Die Abrechnungen der letzten Jahre lagen über dem Hausgeld, der Wirtschaftsplan 2027 zieht deshalb nach.
| Position | Betrag | Basis |
|---|---|---|
| Hausgeld 2026 | 566,26 €/Monat | Wirtschaftsplan 2026, davon 43,60 € Rücklage |
| Hausgeld 2027 (Entwurf) | 616,25 €/Monat | Wirtschaftsplan 2027, noch nicht beschlossen |
| Tatsächliche Kosten 2025 | 7.031,23 €/Jahr | Abrechnung 2025 inkl. 523,20 € Rücklage |
| darin Heizung und Warmwasser | 3.461,87 €/Jahr | Abrechnung 2025, ista |
| Anteil an der Erhaltungsrücklage | 2.460,56 € | Stand 31.12.2025, geht auf den Käufer über |
| Grundsteuer B | 173,48 €/Jahr | Bescheid 2025 |
| Fenstertausch | Sache des Eigentümers | § 8 Abs. 2 und 3 der Gemeinschaftsordnung, von der Verwaltung am 01.10.2026 schriftlich bestätigt und seit jeher so gehandhabt |
Von den Kosten 2025 sind 5.135,44 € auf einen Mieter umlegbar: Heizung, Warmwasser, Hausmeister, Reinigung, Außenanlagen, Müll, Versicherung sowie Wartung und Strom der Duplexgarage. Die Abrechnungen 2023 bis 2025 schlossen mit Nachzahlungen von 1.245 €, 1.758 € und 283 €. Der Wirtschaftsplan 2027 hebt das Hausgeld deshalb auf 616,25 € an.
Die Gemeinschaft hat für 2026 und 2027 neue Verträge mit den Stadtwerken Oranienburg geschlossen. Der Gaspreis sinkt von rund 9,00 auf 7,65 Cent je Kilowattstunde.
Fenster sind in dieser Anlage Sache des Eigentümers. Nach § 8 Absatz 2 und 3 der Gemeinschaftsordnung hält der Wohnungseigentümer die Außenfenster seiner Wohnung auf eigene Kosten instand. Die Verwaltung hat am 1. Oktober 2026 schriftlich bestätigt, dass im Birkenhof auch der Austausch so gehandhabt wird und das seit jeher. Die Wohnung hat noch die Holzfenster von 1994, ein Austausch ist also einzuplanen. Vorgaben gibt es nur zum Erscheinungsbild: Form und Farbe bleiben erhalten, außen gilt der Farbton Golden Oak, Sprossen dürfen zwischen den Scheiben liegen. Das Material ist frei, Holz, Kunststoff und Aluminium sind alle zulässig.
Für den Austausch gibt es zwei Wege. Entweder beauftragt der Eigentümer selbst einen Betrieb und zahlt direkt. Oder die Verwaltung holt ein Angebot ein, der Eigentümer entscheidet darüber und zahlt den Betrag als Sondereinlage auf das Hausgeldkonto. Im zweiten Fall beauftragt und übernimmt die Verwaltung die Arbeiten, die Abnahme rechnet sie als Sonderleistung ab. Solche Kosten sind im Wirtschaftsplan nicht vorgesehen und werden deshalb nicht aus der Gemeinschaftskasse bezahlt.
Die Wohnanlage Birkenhof
- Gemeinschaft
- WEG Birkenhof, Häuser 1 bis 68
- Anteile
- 35.000 Miteigentumsanteile
- Entstanden
- Teilung 1992/1993, Fertigstellung 1994
- Erhaltungsrücklage
- 1.825.138,76 € zum 31.12.2025 (Häuser und Gemeinschaft)
- Wirtschaftsplan 2026
- 2.015.288,20 € gesamt
- Versicherung
- Wohngebäude ERGO ab 2025, Selbstbehalt wird auf alle Eigentümer verteilt
- Duplexgaragen
- 240 Plattformen in der Anlage
Beschlüsse und Vorhaben aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 14. Juni 2025
- Glasfaser: Die Telekom verlegt Kabel über die Gärten in die Hausanschlussräume und dann Aufputz durch das Treppenhaus bis in die Wohnungen.
- Duplexparker: Die Plattformen werden anlagenweit ausgetauscht, bis Ende 2024 waren 133 von 240 erneuert. Der Wirtschaftsplan enthält dafür 70.000 € im Jahr, je Stellplatz 291,67 €, bereits im Hausgeld. Ein Tausch an der Garage von Haus 48 ist der Eigentümerin nicht bekannt, die Anlage wurde mehrfach gewartet.
- Abwasserrohre: Wegen zunehmender Schäden holt die Verwaltung Angebote für eine Sanierung je Haustyp ein. Eine Beschlussfassung steht noch aus.
- Ein Rechtsstreit der Gemeinschaft um Hausgeldrückstände eines anderen Eigentümers (Haus 41) läuft noch. Die Wohnung Nr. 255 ist davon nicht betroffen.
- Neues Spielgerät aufgestellt, Fahrradstellplätze aus der Rücklage finanziert.
Wie ist die Lage in Leegebruch?
Leegebruch liegt nördlich von Berlin zwischen Oranienburg und Velten. Rund 3.700 Menschen wohnen hier, viel Grün, kurze Wege, wenig Durchgangsverkehr.
Die Gemeinde gehört zum Landkreis Oberhavel. Wer hier kauft, sucht meist bewusst weniger Trubel als in der Kreisstadt Oranienburg, will Berlin aber in erreichbarer Distanz halten. Kita, Grundschule, Ärzte, Bäcker und Supermarkt liegen im Ort. Weiterführende Schulen gibt es in Oranienburg und Velten.
Die Wohnanlage Birkenhof entstand 1992 bis 1994 als Wohnpark mit 68 Häusern auf rund 5,7 Hektar. Zwischen den Häusern liegen Grünflächen mit Spielgeräten, die Duplexgaragen stehen seitlich an den Häusern. Ein Hausmeisterdienst und eine ortsansässige Verwaltung kümmern sich um die Anlage.
Marktdaten und Ortsporträt: Leegebruch auf schoettler.immo
Entfernungen und Anbindung
- Oranienburg
- ca. 5 km, S-Bahn S1 und Regionalbahn nach Berlin
- Velten
- ca. 5 km, Regionalbahn nach Berlin-Spandau
- Birkenwerder
- ca. 8 km, S-Bahn S1 nach Berlin
- Berlin-Mitte
- ca. 30 km über B96 oder A111
- Autobahn
- A10 und A111 in wenigen Minuten, Anschluss zur A11 und A24
- Bus
- Linien nach Oranienburg, Velten und Birkenwerder
- Flughafen BER
- ca. 60 km über den Berliner Ring
Der Quadratmeterpreis liegt unter dem Vergleichswert des Gutachterausschusses. Die Wohnfläche wurde am 29. September 2026 durch einen Sachverständigen mit 3D-Laserscanner nach Wohnflächenverordnung aufgemessen: 90,95 m². Die Gesamtfläche beträgt 116,59 m². Der Unterschied sind 25,64 m² unter den Dachschrägen und die je zur Hälfte angerechneten Balkone. Diese Flächen sind nutzbar, zählen aber nach der Verordnung nicht oder nur zur Hälfte zur Wohnfläche. Ältere Unterlagen des Bauträgers von 1993 nennen ca. 118,90 m², das ist die Grundfläche und keine Wohnfläche nach heutiger Berechnung.
Der Grundstücksmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses Oberhavel nennt für Eigentumswohnungen der Baujahre 1991 bis 2011 in Leegebruch rund 3.130 €/m² aus beurkundeten Kaufpreisen.
Was kostet die Wohnung und wie läuft der Kauf?
Kaufpreis
289.000 €
für Wohnung und Duplex-Stellplatz, entspricht rund 3.178 €/m² Wohnfläche, rund 2.479 €/m² Gesamtfläche Wohnfläche
- Käuferprovision
- 2,5 % des beurkundeten Kaufpreises, bei 289.000 € also 7.225 €. Die Umsatzsteuer auf die Provision ist in diesem Betrag enthalten. Der Kaufpreis selbst ist umsatzsteuerfrei.
- Fällig
- mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags
- Weitere Nebenkosten
- Grunderwerbsteuer Brandenburg 6,5 %, Notar und Grundbuch ca. 1,5 bis 2 %
- Übergabe
- sofort nach Kaufpreiszahlung möglich, die Wohnung ist bezugsfrei
- 1Besichtigung nach Vereinbarung, auch abends und am Wochenende.
- 2Auf Wunsch erhalten Sie danach die vollständigen Unterlagen: Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Abrechnungen, Protokolle und Energieausweis.
- 3Für ein Kaufangebot bitten wir um eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank.
- 4Den Kaufvertrag beurkundet ein Notar Ihrer Wahl, eine Zustimmung der Verwaltung ist laut Teilungserklärung nicht nötig. Zwischen Entwurf und Beurkundung liegen mindestens 14 Tage.
- 5Michael Schöttler begleitet beide Seiten bis zur Schlüsselübergabe.
Wie sieht die Wohnung in allen Räumen aus?
22 Aufnahmen vom September 2026 im unrenovierten Zustand, Reihenfolge wie im Grundriss: Wohnbereich, Küche, Schlaf- und Kinderzimmer, Bäder, Diele, Balkon und Loggia, Haus und Garage.
Wie vereinbare ich eine Besichtigung?
Michael Schöttler
schoettler.immo, Ihre Immobilienvermarktung
Straße der Jungen Pioniere 7016767 Leegebruch
Rufen Sie an oder schreiben Sie eine E-Mail mit Ihrem Wunschtermin. Besichtigungen finden nach Vereinbarung statt, auch abends und am Wochenende. Auf Wunsch bekommen Sie vorab das Exposé und die Unterlagen zur Gemeinschaft.
Einen Rückruftermin können Sie auch direkt online buchen. Das vollständige Exposé mit allen Fotos, dem bemaßten Grundriss und den Kosten gibt es hier als PDF zum Herunterladen. Die unterschriebene Flächenaufstellung des Sachverständigen und die vollständigen Unterlagen schicke ich Ihnen auf Anfrage.
Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO. Umsatzsteuer-Identifikationsnummer DE434468232.
Was fragen Interessenten zu dieser Wohnung?
Ist die Dachgeschosswohnung im Birkenhof 48 sofort bezugsfrei?
Ja. Die Wohnung war bis Juli 2026 vermietet und steht seitdem leer. Die Übergabe ist sofort nach Zahlung des Kaufpreises möglich, ein Mieter muss nicht ausziehen.
Eignet sich die Wohnung in Leegebruch als Kapitalanlage?
Bis Juli 2026 brachte die Wohnung 1.000 € Kaltmiete im Monat einschließlich Stellplatz. Seit dem 1. Januar 2026 gilt in Leegebruch die Mietpreisbremse, die Miete bei Neuvermietung darf die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen. Leegebruch hat keinen Mietspiegel, deshalb ist die Vergleichsmiete im Einzelfall zu belegen. Eine belastbare Renditeangabe ist erst danach möglich.
Was muss ich in der Wohnung im Birkenhof 48 nach dem Kauf renovieren?
Böden und Elektrik stammen aus der Bauzeit 1994 und sind einzuplanen, die Einbauküche mit Herd und Geschirrspüler ist von 2018. Auch die Holzfenster sind von 1994. Ihr Austausch geht nach § 8 der Gemeinschaftsordnung zulasten des Eigentümers, die Verwaltung hat das am 1. Oktober 2026 schriftlich bestätigt. Vorgegeben sind nur Form und Farbe, außen der Ton Golden Oak, das Material ist frei. Bekannte Mängel gibt es laut Eigentümerin nicht, die Fassade des Hauses wurde 2022 saniert. Der Kaufpreis berücksichtigt den Renovierungsbedarf.
Darf ich in der Wohnung in Leegebruch ein Büro betreiben?
Stilles Gewerbe ist zulässig, zum Beispiel Homeoffice oder ein Schreibtischberuf ohne Kundenverkehr. Eine Büronutzung mit Publikumsverkehr erlaubt die Teilungserklärung nicht.
Gehört der Duplex-Stellplatz sicher zur Wohnung?
Ja. Der Stellplatz links oben in der Duplexgarage zwischen Haus 48 und 49 ist der Wohnung Nr. 255 als Sondernutzungsrecht zugeordnet. Das steht im Kaufvertrag von 1993 und in der Teilungserklärung, der Notar übernimmt die Zuordnung in den neuen Kaufvertrag.
Wie hoch ist die Käuferprovision für die Wohnung im Birkenhof 48?
Die Käuferprovision beträgt 2,5 % des beurkundeten Kaufpreises, bei 289.000 € also 7.225 €. Die Umsatzsteuer auf die Provision ist darin enthalten. Der Kaufpreis selbst ist umsatzsteuerfrei. Die Verkäuferin zahlt die gleiche Provision, so wie es § 656c BGB verlangt.
Welche Pflichtangaben und Hinweise gelten für dieses Angebot?
Pflichtangaben nach § 87 GEG: Energieverbrauchsausweis, 121 kWh/(m²·a), Fern-/Nahwärme, Baujahr 1994, Effizienzklasse D.
Die Angaben beruhen auf Auskünften und Unterlagen der Eigentümerin sowie der Hausverwaltung. Eine Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit wird nicht übernommen. Flächenangaben sind Circa-Werte laut Bauträgerplan. Maßgeblich sind allein die Angaben im notariellen Kaufvertrag. Zwischenverkauf und Irrtum bleiben vorbehalten.
Michael Schöttler ist als Makler für die Verkäuferin und für den Käufer tätig (Doppeltätigkeit). Beide Parteien zahlen eine Provision in gleicher Höhe von 2,5 % des beurkundeten Kaufpreises gemäß § 656c BGB, die Umsatzsteuer auf die Provision ist darin enthalten. Der Provisionsanspruch entsteht mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags.
Verbraucher haben ein 14-tägiges Widerrufsrecht für den Maklervertrag. Die Widerrufsbelehrung erhalten Sie mit der Vereinbarung. Personenbezogene Daten werden nur zur Abwicklung der Anfrage verarbeitet.
Angebot Nr. LB-2026-001, Stand 16. September 2026. Datenschutz · Disclaimer